اجرای مسکن استیجاری وارد مرحله تازهای شده است؛ طرحی که بر اساس برنامه اعلامشده، قرار است با تأمین زمین و استفاده از ظرفیت سازندگان، زمینه ساخت ۷۵ هزار واحد مسکونی استیجاری در سراسر کشور را فراهم کند. این برنامه در ادامه مرحله نخست تأمین مسکن استیجاری اجرا میشود و بخشی از سیاستهای جدید حوزه مسکن برای افزایش عرضه واحدهای اجارهای به شمار میرود.
بر اساس اظهارات علی نبیان، رئیس سازمان ملی زمین و مسکن، زمین مورد نیاز برای اجرای این طرح در اختیار تسهیلگران قرار خواهد گرفت تا فرآیند ساختوساز با سرعت بیشتری پیش برود. در مرحله نخست این برنامه نیز تأمین مسکن برای حدود ۵ هزار و ۸۰۰ واحد در استانهای مختلف انجام شده و در برخی استانها ثبتنام متقاضیان نیز صورت گرفته است.
فاز دوم مسکن استیجاری با هدف ساخت ۷۵ هزار واحد
مرحله دوم برنامه مسکن استیجاری بر پایه تکالیف تعیینشده در ماده ۸ دنبال میشود. مطابق توضیحات رئیس سازمان ملی زمین و مسکن، در این مرحله تأمین زمین برای ساخت ۷۵ هزار واحد مسکونی استیجاری در سراسر کشور در دستور کار قرار گرفته است.
هدف اصلی از اجرای این برنامه، افزایش ظرفیت مسکن اجارهای و فراهم کردن امکان ساخت واحدهایی است که برای استفاده در بازار اجاره در نظر گرفته میشوند. افزایش عرضه مسکن استیجاری میتواند بهعنوان یکی از ابزارهای سیاستگذاری در بازار مسکن مورد استفاده قرار گیرد، بهویژه در شرایطی که بخش قابلتوجهی از خانوارها به جای خرید، به اجاره واحد مسکونی روی آوردهاند.
علی نبیان اعلام کرده است که فرآیند اجرای این مرحله آغاز شده و زمینهای مورد نیاز بهتدریج در اختیار تسهیلگران قرار میگیرد. بر این اساس، تأمین زمین یکی از محورهای اصلی دولت برای پیشبرد پروژههای جدید خواهد بود.
در مرحله نخست مسکن استیجاری چه اتفاقی افتاد؟
برنامه مسکن استیجاری پیش از ورود به مرحله دوم، یک مرحله اولیه را پشت سر گذاشته است. به گفته رئیس سازمان ملی زمین و مسکن، در گام نخست هدفگذاری برای تأمین حدود ۱۰ هزار واحد مسکونی انجام شد.
از این میزان، فرآیند تأمین مسکن برای حدود ۵ هزار و ۸۰۰ واحد در استانهای مختلف انجام شده است. همچنین در تعدادی از استانها ثبتنام متقاضیان صورت گرفته و اقدامات اجرایی مرتبط با این واحدها در حال انجام بوده است.
این مرحله را میتوان بهعنوان تجربه اولیه برای اجرای گستردهتر طرح در نظر گرفت. با ورود برنامه به فاز دوم، مقیاس پروژه افزایش قابلتوجهی پیدا کرده و هدفگذاری برای ساخت ۷۵ هزار واحد در سطح کشور انجام شده است.
زمین مورد نیاز پروژه چگونه تأمین میشود؟
یکی از مهمترین بخشهای برنامه جدید، نحوه تأمین زمین برای پروژههای مسکن استیجاری است. طبق اعلام سازمان ملی زمین و مسکن، زمینهای مورد نیاز در اختیار تسهیلگران قرار خواهد گرفت تا شرایط برای آغاز و سرعت گرفتن ساختوساز فراهم شود.
تأمین زمین دولتی میتواند بخشی از هزینه اولیه پروژههای مسکن را کاهش دهد و امکان مشارکت مجموعههای مختلف در ساخت واحدهای اجارهای را افزایش دهد. با این حال، موفقیت نهایی پروژه تنها به تأمین زمین وابسته نیست و عواملی مانند تأمین مالی، هزینه ساخت، روند صدور مجوزها، زیرساختهای شهری و زمان تکمیل پروژه نیز در اجرای آن تأثیرگذار خواهند بود.
تسهیلگران چه نقشی در اجرای طرح دارند؟
تسهیلگران در این برنامه نقش واسط و اجرایی میان ظرفیتهای موجود و فرآیند ساخت مسکن دارند. مطابق توضیحات ارائهشده، زمینهای مورد نیاز در اختیار این مجموعهها قرار میگیرد تا روند ساخت واحدهای استیجاری با سرعت بیشتری دنبال شود.
استفاده از ظرفیت تسهیلگران در کنار مشارکت سازندگان میتواند به دولت اجازه دهد بخشی از فرآیند اجرایی پروژهها را با اتکا به توان بخش ساختوساز پیش ببرد. در این مدل، دولت بیشتر بر تأمین زمین و چارچوب اجرای طرح تمرکز خواهد داشت و سازندگان نیز در فرآیند ساخت مشارکت میکنند.
مشارکت انبوهسازان در ساخت مسکن استیجاری
یکی دیگر از بخشهای مهم این برنامه، استفاده از ظرفیت انبوهسازان است. بر اساس توضیحات رئیس سازمان ملی زمین و مسکن، انبوهسازانی که امکان تأمین زمین دارند نیز میتوانند در اجرای پروژهها مشارکت کنند.
در این مدل، سازنده میتواند زمین مورد نیاز پروژه را تأمین کرده و آورده خود را وارد طرح کند. در مقابل، سهم دولت و سهم سازنده در پروژه مشخص خواهد بود و هر یک از طرفین سهم مربوط به خود را خواهند داشت.
این شیوه مشارکت میتواند زمینه ورود سرمایه و ظرفیت فنی بخش خصوصی به پروژههای مسکن استیجاری را فراهم کند. بهویژه در پروژههای بزرگ، حضور انبوهسازان میتواند ظرفیت اجرایی بیشتری برای ساخت تعداد بالای واحدهای مسکونی ایجاد کند.
سهم دولت و سازندگان در پروژه چگونه خواهد بود؟
بر اساس توضیحات ارائهشده، در پروژههایی که سازندگان زمین را تأمین میکنند، سهم دولت در اختیار دولت باقی میماند و سهم سازندگان نیز برای آنها محفوظ خواهد بود. جزئیات مربوط به نحوه محاسبه سهم هر طرف، شرایط قرارداد، نحوه بهرهبرداری و شیوه تخصیص واحدها میتواند در چارچوب قراردادهای هر پروژه تعیین شود.
بنابراین، مشارکت بخش خصوصی در این طرح الزاماً به معنای واگذاری کامل پروژه به سازندگان نیست؛ بلکه مدل مورد اشاره، نوعی مشارکت میان دولت و سازنده برای تأمین زمین، سرمایه و ساخت واحدهای مسکونی است.
نقش بنیاد مسکن و سایر دستگاهها در اجرای طرح
اجرای برنامه مسکن استیجاری تنها به سازمان ملی زمین و مسکن محدود نمیشود. به گفته نبیان، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و سایر مجموعههایی که زمین یا ظرفیتهای مرتبط با مسکن در اختیار داشتهاند نیز در اجرای این برنامه همکاری کردهاند.
استفاده از زمینهای متعلق به دستگاهها و نهادهای مختلف میتواند یکی از مسیرهای تأمین زمین برای توسعه پروژههای مسکن استیجاری باشد. همکاری میان دستگاهها همچنین میتواند امکان شناسایی زمینهای مناسب و استفاده بهتر از ظرفیتهای موجود را فراهم کند.
البته برای تبدیل زمینهای شناساییشده به واحدهای قابل بهرهبرداری، موضوعاتی مانند دسترسی به خدمات شهری، آب، برق، گاز، شبکه حملونقل و سایر زیرساختهای مورد نیاز نیز اهمیت دارد. بنابراین، اجرای موفق پروژههای مسکن استیجاری نیازمند هماهنگی میان دستگاههای مختلف خواهد بود.
مسکن استیجاری چه تأثیری بر بازار اجاره دارد؟
افزایش عرضه واحدهای اجارهای یکی از محورهای مهم سیاستهای مرتبط با بازار اجاره است. زمانی که تعداد واحدهای قابل عرضه برای اجاره افزایش پیدا کند، گزینههای بیشتری در اختیار مستأجران قرار میگیرد. با این حال، اثر واقعی یک برنامه گسترده ساخت مسکن استیجاری به تعداد واحدهای نهایی، محل احداث، زمان ورود آنها به بازار و شرایط بهرهبرداری بستگی خواهد داشت.
برای نمونه، اگر بخش عمده واحدهای جدید در مناطقی ساخته شوند که تقاضای اجاره بالایی دارند، میتوانند ظرفیت بیشتری برای پاسخگویی به نیاز خانوارها ایجاد کنند. از سوی دیگر، فاصله زیاد پروژهها از مراکز اشتغال و خدمات شهری ممکن است جذابیت آنها را برای برخی خانوارها کاهش دهد.
به همین دلیل، صرف اعلام ساخت تعداد مشخصی واحد مسکونی برای ارزیابی اثر طرح بر بازار اجاره کافی نیست و باید روند اجرای پروژهها و زمان تحویل واحدها نیز مورد توجه قرار گیرد.
آیا ثبتنام ۷۵ هزار واحد مسکن استیجاری آغاز شده است؟
بر اساس اطلاعات اعلامشده درباره این مرحله، موضوع اصلی در حال حاضر تأمین زمین و اجرای برنامه ساخت ۷۵ هزار واحد مسکن استیجاری است. در مرحله نخست، در برخی استانها ثبتنام متقاضیان انجام شده بود، اما درباره آغاز ثبتنام عمومی برای تمام ۷۵ هزار واحد مرحله دوم، در اظهارات ارائهشده جزئیات کاملی اعلام نشده است.
بنابراین متقاضیان نباید صرفاً بر اساس اعلام آغاز فاز دوم، آن را به معنای شروع ثبتنام سراسری یا اعلام شرایط قطعی واگذاری همه واحدها تلقی کنند. جزئیات مربوط به شرایط متقاضیان، نحوه ثبتنام، شهرهای مشمول، زمانبندی واگذاری و شرایط بهرهبرداری باید از سوی مراجع رسمی و دستگاههای مسئول اعلام شود.
جزئیات مهمی که متقاضیان باید پیگیری کنند
برای افرادی که به دنبال استفاده از واحدهای مسکن استیجاری هستند، چند موضوع اهمیت ویژهای دارد. نخست اینکه مشخص شود پروژه در کدام شهر یا استان اجرا میشود. محل احداث واحد میتواند تأثیر مستقیمی بر میزان تقاضا، دسترسی به خدمات و تناسب آن با شرایط خانوار داشته باشد.
موضوع دوم، شرایط احراز متقاضیان است. معمولاً طرحهای حمایتی مسکن دارای ضوابط مشخصی هستند و ممکن است اولویتبندی بر اساس معیارهای تعیینشده انجام شود. همچنین باید مشخص شود واحدها با چه سازوکاری در اختیار خانوارها قرار میگیرند و مدت بهرهبرداری از آنها چگونه تعیین خواهد شد.
نحوه تعیین اجارهبها نیز از دیگر موارد مهم است. تا زمانی که دستورالعملهای اجرایی هر پروژه اعلام نشود، نمیتوان درباره مبلغ اجاره یا شرایط مالی واحدهای مرحله دوم اظهارنظر قطعی کرد.
۷۵ هزار واحد مسکن استیجاری در چه مرحلهای قرار دارد؟
بر اساس آخرین توضیحات ارائهشده، فاز دوم برنامه مسکن استیجاری وارد مرحله اجرایی شده و تأمین زمین برای ساخت ۷۵ هزار واحد در سراسر کشور در دستور کار قرار گرفته است. دولت همچنین تلاش دارد از ظرفیت تسهیلگران، انبوهسازان، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و سایر دستگاههای دارای زمین استفاده کند.
در مجموع، این برنامه بر سه محور اصلی استوار است: تأمین زمین، مشارکت سازندگان و افزایش عرضه مسکن استیجاری. در مرحله نخست حدود ۵ هزار و ۸۰۰ واحد از برنامه اولیه تأمین مسکن عملیاتی شده و اکنون هدف بزرگتری برای ساخت واحدهای اجارهای در سراسر کشور دنبال میشود.
با توجه به گستردگی هدفگذاری جدید، میزان موفقیت طرح در نهایت به سرعت تأمین زمین، تأمین منابع مالی، آغاز عملیات ساختمانی، تکمیل پروژهها و نحوه ورود واحدهای ساختهشده به بازار اجاره بستگی خواهد داشت. همچنین جزئیات مربوط به شرایط متقاضیان و نحوه واگذاری باید در مراحل بعدی از سوی دستگاههای مسئول اعلام شود.
